Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): guia completo e simples

A Lei do Inquilinato é a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. É ela que manda nos contratos de aluguel de imóveis urbanos no Brasil: define o que cada lado pode e não pode fazer, quanto tempo o contrato dura, quais garantias valem, como reajustar e como terminar a locação. Este é o guia principal; ele leva aos guias de cada assunto.

O que é a Lei do Inquilinato

É a lei federal que regula a locação de imóveis urbanos e os processos ligados a ela (despejo, revisão do aluguel, renovação). Ela protege os dois lados: dá segurança ao proprietário para receber e retomar o imóvel nos casos previstos, e protege o inquilino contra cobranças e exigências abusivas.

Quando o contrato não diz nada sobre um ponto, vale o que a lei diz. Quando o contrato contraria a lei, a cláusula pode ser considerada nula (art. 45).

A quem a lei se aplica

• Locação residencial: casa ou apartamento para morar.
• Locação por temporada: até 90 dias (férias, tratamento de saúde, cursos, obras).
• Locação não residencial: loja, sala comercial, consultório.

A própria lei (art. 1º) deixa de fora, entre outros: imóveis da União, estados e municípios, vagas autônomas de garagem, espaços para publicidade e apart-hotéis ou hotéis-residência com serviços regulares. Aluguel de imóvel rural segue outras regras.

Quem é quem

• Locador: o proprietário (ou quem aluga o imóvel).
• Locatário: o inquilino.
• Fiador: pessoa que garante o pagamento.
• Sublocatário: quem aluga do inquilino, o que exige autorização do locador.

Os pontos mais importantes

1. O contrato de 30 meses ou mais, por escrito, termina no fim do prazo sem aviso (veja prazos e retomada).
2. Só pode haver uma garantia por contrato; exigir duas é contravenção penal (garantias).
3. Caução em dinheiro: no máximo 3 aluguéis.
4. Reajuste só depois de 12 meses (reajuste e revisão).
5. Despesas ordinárias do condomínio são do inquilino; extraordinárias, do proprietário (quem paga o quê).
6. O inquilino tem preferência na compra se o imóvel for vendido (preferência).
7. O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim, pagando multa proporcional ao tempo que falta.
8. Para retomar o imóvel é preciso seguir a lei; trocar fechadura ou cortar água e luz é proibido (despejo).

O que mudou na lei

A lei de 1991 foi alterada principalmente pela Lei 12.112/2009, que acelerou o despejo (liminar de 15 dias em alguns casos), criou a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento como garantia, limitou a purgação da mora a uma vez a cada 24 meses e mudou as regras de saída do fiador. A Lei 12.744/2012 incluiu o contrato "built to suit" (imóvel construído sob medida) nas locações não residenciais.

Notícias sobre "nova lei do aluguel em 2026" costumam misturar regras antigas, impostos e projetos que ainda tramitam. Até esta atualização (novembro de 2026), o texto principal continua o mesmo.

Mapa dos guias

• Prazo do contrato, renovação e retomada
• Garantias: caução, fiador, seguro-fiança
• Quem paga o quê
• Direitos e deveres
• O que é proibido ao proprietário
• Valor, reajuste e revisão
• Direito de preferência
• Ação de despejo
• Morte, divórcio e sublocação
• Aluguel por temporada
• Aluguel comercial
• Tabela de prazos
• Perguntas e respostas
• Glossário

Como o Zero Comissão ajuda

Você aluga direto, sem imobiliária: contrato com assinatura eletrônica, vistoria de entrada e saída com laudo, garantia sem fiador, cobrança e reajuste pelo painel do Zero Aluguel.

Este guia explica a lei em linguagem simples e não substitui a orientação de um advogado. Cada caso tem detalhes próprios e o contrato pode trazer regras adicionais.

Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.