Boa parte das brigas de aluguel é sobre quem paga a conta. A Lei do Inquilinato (arts. 22 e 23) divide as despesas, mas o contrato pode combinar diferente em alguns pontos, como o IPTU.
Resumo rápido
- Condomínio ordinário (rotina) é do inquilino; extraordinário (obras e melhorias) é do proprietário.
- IPTU e taxas são do proprietário, salvo se o contrato disser que o inquilino paga.
- Água, luz, gás e telefone são do inquilino.
- Defeitos que já existiam antes da entrada são do proprietário.
Condomínio: ordinário x extraordinário
Ordinárias (inquilino, art. 23): salários e encargos dos funcionários, água, luz e gás das áreas comuns, limpeza e conservação, manutenção de elevadores, portaria, jardim e piscina, pequenos reparos nas áreas comuns, rateio de saldo devedor (exceto de período anterior à locação) e reposição do fundo de reserva usado nessas despesas.
Extraordinárias (proprietário, art. 22): obras de reforma ou acréscimo na estrutura, pintura de fachada, obras para recuperar a habitabilidade do prédio, indenizações trabalhistas de antes da locação, instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer, decoração e paisagismo das áreas comuns e constituição de fundo de reserva.
IPTU e taxas
A lei coloca os impostos e taxas do imóvel e o seguro complementar contra fogo como obrigação do proprietário, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22). Na prática, a maioria dos contratos passa o IPTU ao inquilino. Se for assim, deve estar escrito. O proprietário pode cobrar essas verbas junto com o aluguel do mês vencido (art. 25).
Água, luz, gás, internet
São do inquilino (art. 23): consumo de energia, gás, água e esgoto, telefone. Ao entrar, peça a transferência para o seu nome; ao sair, quite e peça o encerramento.
Taxa de administração e intermediação
Se houver imobiliária, a taxa de administração e as despesas de intermediação, inclusive as de análise do inquilino e do fiador, são do proprietário (art. 22).
Reparos e manutenção
- Proprietário: vícios e defeitos que já existiam na entrega (por isso a vistoria é tão importante), problemas estruturais e reparos urgentes.
- Inquilino: danos que ele ou quem mora com ele causar, e conservação do dia a dia (lâmpadas, vedação de torneira, pintura de desgaste por mau uso).
O desgaste normal do tempo de uso não precisa ser indenizado pelo inquilino.
Reparos urgentes (art. 26)
O inquilino deve permitir os reparos urgentes de responsabilidade do proprietário. Se durarem mais de 10 dias, ele tem direito a abatimento proporcional do aluguel; se passarem de 30 dias, pode encerrar o contrato.
Este guia explica a lei em linguagem simples e não substitui a orientação de um advogado. Cada caso tem detalhes próprios e o contrato pode trazer regras adicionais.
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Zero Assinatura: contrato digital Zero Fiador: sem fiadorPerguntas frequentes
O proprietário pode me cobrar o fundo de reserva?
Só a reposição do fundo de reserva usado em despesas ordinárias. A constituição do fundo é despesa extraordinária e é do proprietário.
Quem paga a pintura na saída?
Se o imóvel foi entregue pintado e voltou com danos além do desgaste normal, o inquilino responde. A comparação entre a vistoria de entrada e de saída resolve a dúvida.
O inquilino pode pagar o IPTU e descontar do aluguel?
Só se o contrato ou um acordo escrito permitir. Sem isso, o desconto unilateral pode ser considerado falta de pagamento.
Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.