Lei do Inquilinato: 30 perguntas e respostas simples

Perguntas frequentes

O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

Não é obrigatório para valer entre as partes. O registro ou a averbação na matrícula é importante para a cláusula de vigência em caso de venda e para o direito de o inquilino ficar com o imóvel se for preterido na preferência (arts. 8º e 33).

Qual é a multa se eu sair antes do fim do contrato?

A multa combinada no contrato, proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Quem é transferido pelo emprego para outra cidade e avisa com 30 dias por escrito fica isento.

Posso devolver o imóvel e não pagar multa?

Só nas hipóteses previstas (como a transferência de emprego) ou se o contrato já estiver por prazo indeterminado, quando basta avisar com 30 dias (art. 6º).

Quando o proprietário pode pedir o imóvel?

No fim de contrato de 30 meses ou mais, por escrito; depois de 5 anos de locação; para uso próprio ou de familiares; por falta de pagamento ou infração do contrato; e nos outros casos dos arts. 9º e 47.

Quantos meses de caução posso exigir?

No máximo 3 aluguéis, em dinheiro, depositados em poupança (art. 38).

Posso exigir fiador e caução?

Não. Só uma garantia por contrato; exigir duas é contravenção penal (arts. 37 e 43).

O fiador responde depois que o contrato é prorrogado?

Em regra sim, até a entrega do imóvel, salvo disposição contrária no contrato (art. 39). O fiador pode se exonerar em contrato por prazo indeterminado e continua responsável por 120 dias após notificar o proprietário.

O que é seguro-fiança?

É um seguro que garante o pagamento do aluguel, pago pelo inquilino. Deve cobrir a totalidade das obrigações dele (art. 41).

Quem paga o IPTU?

Pela lei, o proprietário, salvo cláusula expressa em contrário (art. 22). Na prática, muitos contratos passam ao inquilino.

Quem paga a taxa de condomínio?

O inquilino paga as despesas ordinárias; o proprietário, as extraordinárias (arts. 22 e 23).

Quem paga o fundo de reserva?

O proprietário paga a constituição do fundo; o inquilino, só a reposição do fundo usado em despesas ordinárias.

Posso ser cobrado por reparos que já existiam?

Não. Defeitos anteriores à locação são do proprietário (art. 22). A vistoria de entrada prova o estado do imóvel.

O proprietário pode exigir a pintura do imóvel na saída?

Se o imóvel foi entregue pintado e saiu com danos além do desgaste normal, o inquilino responde. Compare as vistorias.

Quando o aluguel pode ser reajustado?

A cada 12 meses, pelo índice previsto no contrato (Lei 10.192/2001).

O aluguel pode ser em dólar?

Não. É proibido fixar em moeda estrangeira ou atrelar ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17).

Quando posso pedir revisão do aluguel na Justiça?

Depois de 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo de valor (art. 19).

O proprietário pode cobrar o aluguel adiantado?

Em regra não. Exceções: contrato sem garantia (até o 6º dia útil do mês de referência) e locação por temporada (arts. 20, 42 e 49).

O proprietário pode trocar a fechadura se eu atrasar?

Não. Retomar o imóvel só pela Justiça, com ação de despejo.

Em quanto tempo sou despejado?

Depende do processo. Com liminar, a desocupação pode ser em 15 dias nos casos da lei; após a sentença, em regra 30 dias para sair.

Posso evitar o despejo pagando?

Em despejo por falta de pagamento, sim, em 15 dias da citação, uma vez a cada 24 meses (art. 62).

O imóvel foi vendido. Preciso sair?

O comprador pode pedir o imóvel com 90 dias, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência e estiver averbado na matrícula (art. 8º).

Tenho preferência para comprar o imóvel que alugo?

Sim, em igualdade de condições, e tem 30 dias para aceitar a proposta (arts. 27 e 28).

Posso fazer reforma no imóvel alugado?

Obras que modificam o imóvel precisam de autorização escrita. Benfeitorias necessárias são indenizáveis; úteis, se autorizadas (arts. 35 e 36).

Posso sublocar o imóvel?

Só com consentimento prévio e escrito do proprietário (art. 13).

O inquilino morreu. O contrato acaba?

Não. Na locação residencial, continuam o cônjuge ou companheiro e, depois, herdeiros e dependentes que moram no imóvel (art. 11).

Houve divórcio. Quem fica com o contrato?

Quem permanecer no imóvel, com comunicação por escrito ao proprietário e ao fiador (art. 12).

O proprietário pode cobrar taxa de administração do inquilino?

Pela lei, a taxa de administração e de intermediação é do proprietário (art. 22).

O proprietário pode entrar no imóvel?

Pode vistoriar com aviso prévio. Não pode entrar sem combinar.

Preciso fazer vistoria?

A lei obriga o proprietário a fornecer a descrição do estado do imóvel se o inquilino pedir (art. 22). Fazer vistoria de entrada e de saída com fotos é a melhor prática.

Contrato de aluguel pode ser assinado de forma eletrônica?

Sim, a assinatura eletrônica tem validade jurídica. Veja o <a href="/zero-assinatura">Zero Assinatura</a>.