O prazo do contrato define quando o aluguel termina e quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta. A regra muda se o contrato é de 30 meses ou mais, ou menor que isso.
Resumo rápido
- Contrato por escrito de 30 meses ou mais termina no fim do prazo, sem aviso.
- Contrato de menos de 30 meses se prorroga por prazo indeterminado, e o proprietário só retoma nos casos da lei.
- Depois de 5 anos seguidos de locação, o proprietário pode retomar sem motivo.
- O inquilino pode devolver o imóvel antes, pagando multa proporcional.
Qual prazo escolher
A lei permite qualquer prazo (art. 3º). Se for maior que 10 anos, quem é casado precisa da concordância do cônjuge (vênia conjugal). Os prazos mais comuns são 12, 24 e 30 meses.
Contrato de 30 meses ou mais (art. 46)
Se for por escrito e tiver 30 meses ou mais, o contrato termina no fim do prazo, sem precisar de notificação. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, o contrato é prorrogado por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas. Nesse caso, o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer tempo, dando 30 dias para a desocupação.
Contrato de menos de 30 meses (art. 47)
Quando o prazo acaba, o contrato continua automaticamente por prazo indeterminado. O proprietário só pode retomar o imóvel nestes casos:
- acordo entre as partes, infração do contrato, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo Poder Público (art. 9º);
- fim do contrato de trabalho, se o imóvel foi cedido por causa do emprego;
- uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio;
- demolição, obras determinadas pelo Poder Público ou obras que aumentem a área em pelo menos 20%;
- quando a locação já dura mais de 5 anos seguidos.
Quando o inquilino quer sair antes
Durante o prazo, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa prevista no contrato, proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Exemplo: multa de 3 aluguéis em um contrato de 30 meses; se o inquilino sai com 20 meses cumpridos, paga a proporção dos 10 meses restantes.
Há isenção da multa se o inquilino for transferido pelo empregador para outra cidade e avisar o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.
Contrato por prazo indeterminado
O inquilino pode sair a qualquer momento, avisando por escrito com 30 dias de antecedência (art. 6º). Sem o aviso, o proprietário pode cobrar o valor de um mês de aluguel e encargos.
Cláusula de vigência na venda (art. 8º)
Se o imóvel for vendido durante o contrato, o novo dono pode pedir o imóvel com 90 dias para desocupar. Isso não vale se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula do imóvel. Confira no cartório de registro de imóveis (encontre o seu). Detalhes em vender imóvel alugado.
Este guia explica a lei em linguagem simples e não substitui a orientação de um advogado. Cada caso tem detalhes próprios e o contrato pode trazer regras adicionais.
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Zero Assinatura: contrato digital Zero Fiador: sem fiadorPerguntas frequentes
O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?
Em regra não: durante o prazo, só nos casos de desfazimento previstos na lei, como falta de pagamento ou infração do contrato.
Preciso avisar que vou sair quando o prazo termina?
Em contrato de 30 meses ou mais, o fim é automático. Mesmo assim, avise por escrito e agende a vistoria de saída para evitar disputa sobre o estado do imóvel.
Depois de 30 dias no imóvel sem contrato novo, o que acontece?
O contrato passa a valer por prazo indeterminado, com as mesmas regras, se o proprietário não se opuser.
Posso exigir multa de 3 aluguéis inteiros se o inquilino sair no último mês?
Não. A multa deve ser proporcional ao tempo que falta. Cláusula que cobra a multa cheia pode ser reduzida na Justiça.
Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.