A garantia protege o proprietário se o aluguel não for pago. A Lei do Inquilinato (arts. 37 a 42) lista as garantias permitidas e proíbe exigir mais de uma.
Resumo rápido
- São quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.
- Só pode haver uma garantia por contrato; exigir duas é contravenção penal.
- Caução em dinheiro: no máximo 3 aluguéis, em caderneta de poupança, com rendimento para o inquilino.
- Sem garantia, o proprietário pode pedir o aluguel adiantado até o 6º dia útil do mês de referência.
As garantias que a lei permite (art. 37)
- Caução: um valor ou bem deixado como garantia.
- Fiança: uma pessoa (fiador) se compromete a pagar se o inquilino não pagar.
- Seguro de fiança locatícia: uma seguradora garante; o inquilino paga o prêmio (art. 23, XI) e o seguro deve cobrir todas as obrigações do inquilino (art. 41).
- Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento: incluída em 2009.
Só uma garantia por contrato
É proibido exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único). Quem exige duas comete contravenção penal, com pena de prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa de 3 a 12 meses do último aluguel, revertida em favor do inquilino (art. 43).
Caução em dinheiro (art. 38)
Não pode passar de 3 meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Os rendimentos pertencem ao inquilino, que os recebe na devolução. Caução em bens móveis precisa ser registrada em cartório de títulos e documentos; em bens imóveis, averbada na matrícula.
Fiador
O fiador responde pela dívida junto com o inquilino. Pela lei, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, salvo disposição contrária no contrato (art. 39). O fiador pode pedir exoneração quando o contrato passa a prazo indeterminado: continua responsável por 120 dias depois de avisar o proprietário (art. 40, X). Para uma alternativa sem fiador, veja o Zero Fiador e o guia como alugar sem fiador.
Quando o proprietário pode pedir nova garantia (art. 40)
Em situações como morte, falência ou insolvência do fiador, venda dos bens do fiador, fim do seguro-fiança ou deterioração da caução, o proprietário pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
Sem garantia: aluguel antecipado (art. 42)
Se o contrato não tem nenhuma garantia, o proprietário pode exigir o pagamento do aluguel e encargos até o 6º dia útil do mês de referência (o mês vincendo). Fora disso, cobrar aluguel antecipado é proibido (art. 20 e 43).
Este guia explica a lei em linguagem simples e não substitui a orientação de um advogado. Cada caso tem detalhes próprios e o contrato pode trazer regras adicionais.
Escolhendo a garantia
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Zero Assinatura: contrato digital Zero Fiador: sem fiadorPerguntas frequentes
Posso pedir caução e fiador juntos?
Não. A lei veda mais de uma garantia no mesmo contrato, e exigir é contravenção penal.
O proprietário pode recusar o seguro-fiança?
A lei diz que o proprietário pode exigir uma das modalidades permitidas (art. 37); não há regra que o obrigue a aceitar a que o inquilino preferir. O que ele não pode é exigir duas ao mesmo tempo. Negocie e deixe a escolha escrita no contrato.
O que acontece com a caução no fim do contrato?
Deve ser devolvida ao inquilino, com os rendimentos da poupança, descontados só valores devidos e comprovados (aluguéis em aberto, danos além do desgaste normal).
O fiador pode sair da fiança?
Em contrato por prazo indeterminado, sim, avisando o proprietário; continua responsável por 120 dias após o aviso.
Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.