Lei do Inquilinato artigo por artigo (arts. 22 a 45): deveres, preferência, benfeitorias, garantias e penalidades

Segunda parte do guia artigo por artigo da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991): quem paga o quê, reparos urgentes, direito de preferência na venda, benfeitorias, garantias do aluguel, crimes e cláusulas nulas.

Art. 22 (artigo 22, lei do inquilinato): deveres do locador

O locador deve: entregar o imóvel em estado de servir ao uso; garantir o uso pacífico durante a locação; manter a forma e o destino do imóvel; responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; fornecer, se o inquilino pedir, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega (vistoria); fornecer recibo discriminado das importâncias pagas; pagar as taxas de administração e de intermediação (inclusive as despesas para conferir o cadastro do pretendente e do fiador); pagar os impostos e taxas e o seguro complementar contra fogo, salvo cláusula em contrário; exibir os comprovantes quando solicitado; e pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Art. 22, parágrafo único (artigo 22, lei do inquilinato): despesas extraordinárias de condomínio

São as que não se repetem no dia a dia e ficam com o proprietário: obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura do prédio; pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas; obras para repor as condições de habitabilidade; indenizações trabalhistas e previdenciárias por dispensa de empregados anterior à locação; instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer; decoração e paisagismo das áreas comuns; e constituição de fundo de reserva.

Art. 23 (artigo 23, lei do inquilinato): deveres do locatário

O inquilino deve: pagar o aluguel e os encargos no prazo (se o contrato não disser, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel); usar o imóvel conforme combinado e tratá-lo como se fosse seu; devolvê-lo no estado em que recebeu, salvo desgaste natural; comunicar ao locador os danos ou defeitos e as turbações de terceiros; reparar os danos causados por ele ou por quem more com ele; não modificar a forma do imóvel sem consentimento por escrito; entregar ao locador citações, intimações e multas; pagar as contas de consumo (luz, água, gás) e o rateio de condomínio ordinário; permitir vistoria com hora combinada; cumprir a convenção e o regulamento do condomínio; e pagar o prêmio do seguro de fiança, quando for a garantia.

Art. 23, §§ 1º a 3º (artigo 23, lei do inquilinato): despesas ordinárias de condomínio

Ficam com o inquilino as despesas do dia a dia do prédio: salários e encargos dos funcionários; água, luz, gás e força das áreas comuns; limpeza; manutenção de instalações hidráulicas, elétricas, mecânicas e de segurança; manutenção de áreas de esporte e lazer; manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos; rateio de saldo devedor, salvo de período anterior à locação; e reposição do fundo de reserva usado nessas despesas. O locatário só paga essas despesas se houver previsão orçamentária e rateio mensal, e pode exigir a comprovação a qualquer tempo.

Art. 24 (artigo 24, lei do inquilinato): habitações coletivas consideradas precárias

Quando o poder público considera a habitação coletiva precária, os inquilinos podem depositar o aluguel em juízo e o valor depositado pode ser usado, com ordem do juiz, nas obras necessárias. Quem deixar o imóvel durante as obras fica desobrigado do aluguel até a conclusão.

Art. 25 (artigo 25, lei do inquilinato): tributos e despesas cobrados junto com o aluguel

Quando o inquilino responde por tributos, encargos e condomínio ordinário, o locador pode exigi-los junto com o aluguel do mês. Se o locador pagar antes, ficará com as vantagens (como descontos), salvo reembolso integral ao inquilino.

Art. 26 (artigo 26, lei do inquilinato): reparos urgentes

Se houver necessidade de reparos urgentes a cargo do locador, o inquilino deve permiti-los. Se durarem mais de dez dias, ele tem direito a abatimento proporcional do aluguel; se passarem de trinta dias, pode rescindir o contrato.

Arts. 27 a 34 (artigos 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, lei do inquilinato): direito de preferência do inquilino

Em caso de venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o inquilino tem preferência para comprar em igualdade de condições com terceiros. O proprietário deve avisar por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, com preço, forma de pagamento, existência de ônus e local e horário para ver a documentação (art. 27). O inquilino tem 30 dias para aceitar integralmente, senão a preferência caduca (art. 28). Se aceitar e o dono desistir, o dono responde por perdas e danos (art. 29). Imóvel totalmente sublocado: preferência do sublocatário e depois do locatário; entre vários, o mais antigo e, empatando, o mais idoso (art. 30). Venda de várias unidades: preferência sobre o conjunto (art. 31). A preferência não vale em venda judicial, perda da propriedade, permuta, doação, integralização de capital, fusão, cisão e incorporação; nem, em contratos a partir de 1º/10/2001, em alienação fiduciária e leilão extrajudicial se houver cláusula específica destacada (art. 32). Se o inquilino for preterido, pode pedir perdas e danos ou depositar o preço e as despesas e ficar com o imóvel, em até 6 meses do registro da venda, desde que o contrato esteja averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes (art. 33). O condômino tem preferência sobre o inquilino (art. 34).

Arts. 35 e 36 (artigos 35, 36, lei do inquilinato): benfeitorias

Benfeitorias necessárias (que evitam a deterioração), mesmo sem autorização, e as úteis (que melhoram o uso), se autorizadas, devem ser indenizadas e dão direito de retenção do imóvel, salvo se o contrato disser o contrário (art. 35). As voluptuárias (de luxo, como um jardim decorativo) não são indenizadas, mas o inquilino pode levá-las ao sair, se não prejudicar a estrutura do imóvel (art. 36). A cláusula de renúncia à indenização é comum nos contratos e costuma ser aceita.

Art. 37 (artigo 37, lei do inquilinato): modalidades de garantia

Só existem quatro garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É proibido, sob pena de nulidade, exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato (por exemplo, fiador e caução juntos).

Art. 38 (artigo 38, lei do inquilinato): caução

A caução pode ser de bens móveis ou imóveis. A de móveis é registrada em cartório de títulos e documentos; a de imóvel é averbada na matrícula. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos pertencendo ao inquilino, e devolvida ao fim do contrato. Títulos e ações dados em caução devem ser trocados em 30 dias se o emissor entrar em falência, concordata ou liquidação.

Art. 39 (artigo 39, lei do inquilinato): duração da garantia

Salvo cláusula em contrário, as garantias valem até a entrega do imóvel, inclusive durante a prorrogação por prazo indeterminado. Por isso o fiador só se livra pela exoneração (art. 40, X).

Art. 40 (artigo 40, lei do inquilinato): quando o locador pode pedir nova garantia

O locador pode exigir novo fiador ou outra garantia nos casos de: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador; alienação ou oneração de todos os bens do fiador ou mudança de residência sem comunicação; exoneração do fiador; prorrogação por prazo indeterminado quando a fiança é por prazo certo; desaparecimento dos bens móveis da caução; desapropriação ou alienação do imóvel; exoneração da garantia de quotas de fundo de investimento; liquidação ou encerramento do fundo; e prorrogação da locação por prazo indeterminado depois que o fiador avisou que quer sair (ele continua responsável por 120 dias após notificar o locador). O locador pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Art. 41 (artigo 41, lei do inquilinato): seguro de fiança locatícia

O seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário (aluguéis e encargos), nos termos da apólice.

Art. 42 (artigo 42, lei do inquilinato): locação sem garantia

Se a locação não tiver nenhuma garantia, o locador pode exigir o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, antecipado. É a exceção à proibição do art. 20. Além disso, sem garantia, o despejo por falta de pagamento pode ter liminar (art. 59, § 1º, IX).

Art. 43 (artigo 43, lei do inquilinato): contravenções penais

Constitui contravenção, com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do último aluguel, em favor do prejudicado: exigir quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; exigir mais de uma modalidade de garantia; cobrar aluguel antecipado fora das hipóteses legais.

Art. 44 (artigo 44, lei do inquilinato): crimes

É crime de ação pública, punido com detenção de três meses a um ano (podendo ser substituída por serviço comunitário): recusar recibo discriminado em habitação coletiva multifamiliar; deixar o locador, após retomar o imóvel para uso próprio (art. 47, III), de usá-lo para o fim declarado em 180 dias da entrega ou por pelo menos um ano; não iniciar a demolição ou reparos em 60 dias da entrega nos casos de obras (arts. 9º, IV, 47, IV, 52, I e 53, II); e executar o despejo sem respeitar o art. 65, § 2º (luto). O prejudicado pode pedir multa civil de 12 a 24 meses do último aluguel.

Art. 45 (artigo 45, lei do inquilinato): cláusulas nulas

São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato que visem a proibir a prorrogação (art. 47), a renovação (art. 51) ou que imponham obrigações pecuniárias para tais fins. Em outras palavras: nada no contrato pode tirar direitos que a lei dá ao inquilino.

Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.