Lei do Inquilinato artigo por artigo (arts. 1 a 21): locação em geral, sublocação e aluguel

Este guia explica, artigo por artigo, o começo da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991): o que ela cobre, prazos, multa, venda do imóvel alugado, morte, divórcio, sublocação, valor e reajuste do aluguel. Cada item traz o número do artigo para você conferir no texto oficial do Planalto.

Art. 1º (artigo 1, lei do inquilinato): a quem a lei se aplica

A lei regula a locação de imóvel urbano. Continuam fora dela, regidos pelo Código Civil e leis especiais: imóveis da União, dos Estados e dos Municípios e de suas autarquias e fundações; vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento; espaços para publicidade; apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados (quando o ocupante recebe serviços de hotelaria); e o arrendamento mercantil (leasing). Imóvel rural não entra.

Art. 2º (artigo 2, lei do inquilinato): vários locadores ou vários locatários

Havendo mais de um locador ou locatário, entende-se que são solidários, ou seja, cada um responde pela dívida inteira, salvo se o contrato disser o contrário. Em habitações coletivas multifamiliares (cortiços, pensões), presume-se que os ocupantes são locatários ou sublocatários.

Art. 3º (artigo 3, lei do inquilinato): prazo do contrato e outorga conjugal

A locação pode ser ajustada por qualquer prazo, mas se for de dez anos ou mais, a pessoa casada precisa da autorização do cônjuge (outorga). Sem ela, o cônjuge que não assinou não fica obrigado a cumprir o prazo que passar de dez anos.

Art. 4º (artigo 4, lei do inquilinato): multa por devolver o imóvel antes do fim do prazo

Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel. O inquilino pode devolvê-lo antes, pagando a multa prevista no contrato, proporcional ao tempo que já cumpriu; se o contrato não prevê multa, o juiz fixa uma. Exemplo: multa de 3 aluguéis e contrato de 30 meses, saindo no 15º mês, paga-se metade. Parágrafo único: não há multa se a saída é por transferência do emprego, pública ou privada, para outra localidade, desde que o inquilino avise o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.

Art. 5º (artigo 5, lei do inquilinato): ação de despejo

Seja qual for o motivo do fim da locação, o proprietário só recupera o imóvel pela ação de despejo (salvo quando a locação termina por desapropriação). Não pode trocar a fechadura, cortar a luz ou tirar os pertences do inquilino por conta própria.

Art. 6º (artigo 6, lei do inquilinato): inquilino quer sair em contrato por prazo indeterminado

Se o contrato já está por prazo indeterminado, o inquilino pode pedir a rescisão a qualquer momento, avisando por escrito com 30 dias de antecedência. Se não avisar, o locador pode cobrar um mês de aluguel e encargos. Não há multa nesse caso.

Art. 7º (artigo 7, lei do inquilinato): fim do usufruto ou fideicomisso

Quando acaba o usufruto ou o fideicomisso, a locação feita pelo usufrutuário ou fiduciário pode ser denunciada com 30 dias para desocupar, salvo se o nu-proprietário ou o fideicomissário concordar por escrito em manter. A denúncia precisa ser feita em até 90 dias do fim, senão se presume que a locação foi mantida.

Art. 8º (artigo 8, lei do inquilinato): venda do imóvel alugado

Se o imóvel for vendido durante a locação, o novo dono pode denunciar o contrato, dando 90 dias para o inquilino sair. Isso não vale se a locação é por prazo determinado e tem cláusula de vigência em caso de venda e está averbada (registrada) na matrícula do imóvel. O comprador tem 90 dias, contados do registro da venda, para exercer a denúncia; passado esse prazo, entende-se que concordou em manter. Vale o mesmo para o promitente comprador com título registrado.

Art. 9º (artigo 9, lei do inquilinato): quando a locação pode acabar

A locação pode ser desfeita: por mútuo acordo; em razão de infração legal ou contratual; por falta de pagamento do aluguel e encargos; ou para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser feitas com o inquilino no imóvel ou que ele se recuse a consentir.

Art. 10 (artigo 10, lei do inquilinato): morte do locador

Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. O contrato continua; o inquilino passa a pagar aos herdeiros (ou ao inventariante).

Art. 11 (artigo 11, lei do inquilinato): morte do locatário

Em locação residencial, morrendo o inquilino ficam sub-rogados nos seus direitos e obrigações, nesta ordem: o cônjuge sobrevivente ou companheiro e, não havendo, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel. Em locação não residencial, sub-roga-se o espólio e, se for o caso, quem continuar o negócio.

Art. 12 (artigo 12, lei do inquilinato): separação, divórcio e fim da união estável

Em locação residencial, se o casal se separa, divorcia-se ou desfaz a união estável, a locação continua com quem permanecer no imóvel. A mudança deve ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador. O fiador pode se exonerar em 30 dias do recebimento da comunicação, ficando responsável por 120 dias após notificar o locador.

Art. 13 (artigo 13, lei do inquilinato): cessão, sublocação e empréstimo do imóvel

Ceder o contrato, sublocar (total ou parcialmente) ou emprestar o imóvel depende do consentimento prévio e por escrito do locador. O silêncio não vale como autorização: a simples demora do locador não significa que concordou. Se o inquilino comunicar o caso por escrito, o locador tem 30 dias para se opor formalmente.

Arts. 14 a 16 (artigos 14, 15, 16, lei do inquilinato): sublocação

As regras da locação valem, no que couber, para a sublocação (art. 14). Terminada a locação, acabam as sublocações, e o sublocatário pode pedir indenização ao sublocador (art. 15). O sublocatário responde ao locador, de forma subsidiária, pelo que deve ao sublocador e pelos aluguéis vencidos durante a ação (art. 16).

Art. 17 (artigo 17, lei do inquilinato): livre pactuação do aluguel

O valor do aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. Nas locações residenciais, os critérios de reajuste seguem a legislação específica (hoje, reajuste com periodicidade mínima de 12 meses).

Art. 18 (artigo 18, lei do inquilinato): novo valor por acordo

Locador e locatário podem, de comum acordo, fixar novo valor do aluguel ou modificar a cláusula de reajuste. É o caminho mais simples para renegociar.

Art. 19 (artigo 19, lei do inquilinato): revisão judicial do aluguel

Não havendo acordo, depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, o locador ou o inquilino podem pedir em juízo a revisão para ajustar o aluguel ao preço de mercado (ação revisional).

Art. 20 (artigo 20, lei do inquilinato): aluguel antecipado é proibido

Salvo nos casos do art. 42 (locação sem garantia) e na locação para temporada, o locador não pode exigir aluguel antecipado. Cobrar adiantado fora dessas hipóteses é contravenção penal (art. 43).

Art. 21 (artigo 21, lei do inquilinato): aluguel da sublocação

O aluguel da sublocação não pode ser maior que o da locação. Em habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis das sublocações não pode passar do dobro do valor da locação. Cobrando mais, o sublocatário pode reduzir o aluguel até esses limites.

Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.