Lei do Inquilinato artigo por artigo (arts. 46 a 57): aluguel residencial, temporada e comercial

Terceira parte do guia artigo por artigo da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991): regras específicas do aluguel residencial, da locação para temporada e da locação não residencial (comercial), incluindo o direito à renovação.

Art. 46 (artigo 46, lei do inquilinato): contrato residencial de 30 meses ou mais

Contrato escrito com prazo de 30 meses ou mais termina no fim do prazo, sem precisar de notificação ou aviso. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado, com as mesmas condições. Depois dessa prorrogação, o locador pode retomar o imóvel a qualquer tempo, dando 30 dias para desocupar (§ 2º).

Art. 47 (artigo 47, lei do inquilinato): retomada do imóvel em contrato residencial por menos de 30 meses

Contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses: ao fim, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado. O locador só retoma o imóvel nestes casos: I) nas hipóteses do art. 9º (acordo, infração, falta de pagamento, reparos urgentes); II) quando a locação decorre de emprego e acabou o emprego; III) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio; IV) para demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas que aumentem a área em pelo menos 20% (50% se for hotel ou pensão); V) se a locação já durou mais de cinco anos sem interrupção. No caso III, a necessidade tem de ser provada se o dono já tem outro imóvel para o mesmo uso ou já retomou outro antes (§ 1º), e o dono deve provar que é proprietário ou promitente comprador com título registrado (§ 2º).

Art. 48 (artigo 48, lei do inquilinato): locação para temporada

É a locação residencial por curto período, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e outros fatos que determinem a locação por prazo certo, de no máximo 90 dias, com ou sem mobília. Se tiver mobília, o contrato deve trazer a descrição dos móveis e utensílios e o estado deles.

Art. 49 (artigo 49, lei do inquilinato): temporada, pagamento e garantia

Na locação para temporada, o locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e pode exigir qualquer das garantias do art. 37. É por isso que plataformas de aluguel curto cobram adiantado.

Art. 50 (artigo 50, lei do inquilinato): permanência depois da temporada

Se o inquilino continuar mais de 30 dias no imóvel sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado e não se pode mais exigir pagamento antecipado. O locador só poderá retomar após 30 meses do início da locação ou nos casos do art. 47.

Art. 51 (artigo 51, lei do inquilinato): renovação da locação comercial

O inquilino de imóvel não residencial tem direito à renovação do contrato por igual prazo se, cumulativamente: o contrato for escrito e por prazo determinado; o prazo mínimo do contrato ou a soma de contratos escritos sucessivos for de 5 anos; e o inquilino explorar o mesmo ramo de atividade há pelo menos 3 anos ininterruptos. O direito passa a cessionários e sucessores; em sublocação total, só o sublocatário pode exigir a renovação. A ação renovatória precisa ser proposta de 1 ano a 6 meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência.

Art. 52 (artigo 52, lei do inquilinato): quando o dono não é obrigado a renovar

O locador não precisa renovar se por determinação do Poder Público tiver de realizar no imóvel obras que o transformem radicalmente ou lhe aumentem o valor, ou se o imóvel for usado por ele ou por parente próximo (cônjuge, ascendente ou descendente com maioria do capital) ou for transferido o fundo de comércio existente há mais de um ano. Nesses casos o imóvel não pode ser usado para o mesmo ramo do inquilino, salvo se a locação envolvia o fundo de comércio. Em shopping center, o dono não pode se recusar a renovar para uso próprio. Se a renovação falhar por causa de proposta melhor de terceiro, ou se o dono não cumprir o que alegou em três meses, o inquilino tem direito a indenização (mudança, lucros cessantes, perda do ponto e desvalorização do fundo de comércio).

Art. 53 (artigo 53, lei do inquilinato): hospitais, escolas e unidades de saúde

A locação de hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público só pode ser retomada nos casos do art. 9º ou quando o proprietário, promissário comprador com título registrado e posse, precisar demolir, edificar ou reformar aumentando a área útil em pelo menos 50%.

Art. 54 (artigo 54, lei do inquilinato): shopping centers

Nas locações em shopping center prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato e as regras de procedimento da lei. O empreendedor não pode cobrar do lojista as despesas extraordinárias previstas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22 nem obras que alterem o projeto aprovado no habite-se, nem paisagismo das áreas comuns. As despesas cobradas devem ter orçamento, salvo urgência ou força maior, e o lojista pode pedir comprovação a cada 60 dias.

Art. 54-A (artigo 54-A, lei do inquilinato): contrato built to suit (Lei 12.744/2012)

Na locação não residencial em que o locador compra, constrói ou reforma substancialmente o imóvel especificado pelo inquilino, para locá-lo por prazo determinado, valem as condições livremente pactuadas e as regras de procedimento da lei. Pode-se renunciar ao direito de revisão do valor do aluguel durante o contrato (§ 1º). Em denúncia antecipada pelo locatário, a multa convencionada não pode passar da soma dos aluguéis a receber até o fim do contrato (§ 2º).

Art. 55 (artigo 55, lei do inquilinato): o que é locação não residencial

Considera-se não residencial a locação em que o inquilino for pessoa jurídica e o imóvel for destinado ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Por isso, empresa que aluga apartamento para seus funcionários morarem está numa locação não residencial.

Arts. 56 e 57 (artigos 56, 57, lei do inquilinato): fim da locação comercial

Nos demais casos de locação não residencial com prazo determinado, o contrato termina no fim do prazo sem necessidade de notificação (art. 56). Se o inquilino continuar mais de 30 dias sem oposição, a locação se prorroga por prazo indeterminado. Nesse caso, o locador pode denunciar o contrato por escrito, dando 30 dias para a desocupação (art. 57).

Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.