Registro de imóveis: matrícula, registro, averbação e certidões (Lei 6.015/73)

O registro de imóveis é o que garante quem é o dono. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), atualizada pela Lei 14.382/2022, organiza matrícula, registro e averbação. Este guia explica o básico e os cuidados antes de comprar. Orientação geral, não substitui o cartório nem advogado.

Matrícula, registro e averbação

Matrícula é a ficha única do imóvel, com sua descrição e o histórico. Registro é o ato que transfere ou onera direitos, como compra e venda, hipoteca e alienação fiduciária. Averbação é o ato que anota fatos que mudam a situação do imóvel ou do dono, como construção, demolição, casamento, divórcio, mudança de nome e cancelamentos.

Princípios do registro

Continuidade: cada ato depende do anterior, sem lacunas na cadeia de donos. Prioridade: vale primeiro o título prenotado antes. Publicidade: qualquer pessoa pode pedir certidão. Especialidade: o imóvel deve estar bem descrito. Fé pública: quem confia na matrícula é protegido, nos termos da lei.

Prenotação e prazos do cartório

Ao apresentar o título, o cartório faz a prenotação, que garante a ordem de prioridade. A prenotação vale por 30 dias; passado esse prazo sem cumprir as exigências ou sem pagar, perde-se a prioridade (Lei 6.015/73, art. 205). O cartório tem, em regra, 10 dias para qualificar o título (Lei 6.015/73, art. 188, conforme a Lei 14.382/2022). Se houver exigência, ela vem por escrito e o interessado pode cumpri-la ou pedir dúvida ao juiz.

Certidão de matrícula e de ônus reais

A certidão de inteiro teor é a cópia da matrícula com todos os atos. A certidão de ônus reais mostra se há hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto, cláusulas ou restrições. Para escritura e financiamento, costuma-se exigir certidões emitidas há no máximo 30 dias. Podem ser pedidas no cartório da região do imóvel, inclusive online, pelo ONR (Operador Nacional do Registro) e pela central do estado.

Concentração de atos na matrícula (Lei 13.097/2015, art. 54)

Para proteger o comprador de boa-fé, os atos que podem afetar a propriedade devem constar da matrícula: penhoras, ações com efeito sobre o imóvel, restrições. O que não consta da matrícula, em regra, não pode ser oposto ao comprador de boa-fé, ressalvadas as exceções da lei, como ações já ajuizadas contra o vendedor com efeito reipersecutório. Mesmo assim, é prudente pedir certidões do vendedor e do imóvel.

Retificação de área e de dados

Erros na descrição do imóvel, como área, medidas e confrontações, podem ser corrigidos pelo cartório (retificação administrativa), com a concordância dos vizinhos, ou pelo juiz. Erro de nome, estado civil e documento do dono também podem ser corrigidos por averbação.

Registro eletrônico (Serp)

A Lei 14.382/2022 criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos. Isso permite pedir certidões, enviar títulos e acompanhar prenotações pela internet, pelo ONR e pelas centrais dos estados, e reconhece assinatura eletrônica em atos de registro.

Imóvel sem matrícula ou irregular

Imóvel sem matrícula ou em nome de quem não o vende exige regularização antes da compra: usucapião, Reurb, regularização de loteamento ou inventário. Construção não averbada deve ser averbada com os documentos que o cartório exigir, em geral habite-se e a certidão da Receita Federal sobre a obra. Veja também os guias de regularização.

Documentos que o cartório pede para registrar uma compra

Escritura pública ou contrato de financiamento, comprovante de pagamento do ITBI, certidão de matrícula atualizada, documentos pessoais das partes e, quando exigido, certidões do vendedor. O ITBI é pago à prefeitura antes do registro, e o valor varia por município.

Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.