Quase todo problema na compra e venda de imóveis nasce de confundir quem usa o imóvel com quem é o dono. Este guia explica, em linguagem simples, os conceitos que decidem quem é o proprietário de fato.
Resumo rápido
- Posse é o uso de fato; propriedade é o direito completo sobre o bem.
- No Brasil, só o registro da escritura na matrícula transfere a propriedade do imóvel.
- Contrato de gaveta e promessa de compra e venda protegem pouco se não forem registrados.
- Orientação geral: cada caso pode exigir advogado ou o cartório.
Posse e propriedade
Posse é exercer, de fato, algum dos poderes de dono, como morar ou alugar o imóvel. Propriedade é o direito de usar, desfrutar, dispor e reaver o bem (Código Civil, art. 1.228). Quem tem a posse não é necessariamente o dono, e quem é dono pode não estar na posse, por exemplo quando aluga.
Matrícula: o RG do imóvel
A matrícula é a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis. Ela traz a descrição, o dono atual e todos os atos: vendas, hipotecas, penhoras, usufruto e outros. Peça sempre a certidão de matrícula atualizada (de preferência emitida há até 30 dias) antes de negociar.
Escritura e registro
A escritura pública, feita no tabelionato de notas, formaliza a compra e venda. Mas é o registro da escritura na matrícula que transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245). Sem registro, o imóvel continua no nome do vendedor, que pode vendê-lo a outra pessoa ou perdê-lo em dívidas.
Contrato de gaveta e promessa de compra e venda
O chamado contrato de gaveta é um contrato particular, sem registro, muitas vezes usado para repassar imóvel financiado. Ele vale entre as partes, mas protege pouco contra terceiros e o banco. Já a promessa de compra e venda, quando registrada na matrícula, dá ao comprador direito real sobre o imóvel (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418).
Procuração para vender imóvel
Quem vende por procuração deve ter poderes expressos, em instrumento público. Confirme se a procuração não foi revogada e se quem outorgou está vivo, pedindo certidão atualizada. O tabelionato que faz a escritura confere esses pontos.
Cessão de direitos
Na cessão, alguém transfere a outro os direitos de um contrato, como um imóvel na planta ou financiado. Em geral exige a concordância da construtora ou do banco e não substitui a escritura e o registro.
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Anuncie sem comissão Cartórios pelo BrasilPerguntas frequentes
Quem é dono de um imóvel que só tem escritura e não foi registrado?
Em regra, ainda é o vendedor. A propriedade só se transfere com o registro da escritura na matrícula.
Posso comprar imóvel sem matrícula?
É arriscado. Sem matrícula não há prova de propriedade, o banco costuma negar financiamento e a revenda é difícil. Antes, procure advogado ou o cartório sobre regularização.
O contrato de gaveta tem validade?
Vale entre as partes, mas tem pouca proteção contra terceiros e contra o banco, no caso de imóvel financiado. O ideal é regularizar a transferência.
Qual a validade da certidão de matrícula?
A lei não fixa um prazo único, mas na prática escrituras e bancos pedem certidão emitida há no máximo 30 dias.
Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.