Imóvel sem escritura, sem averbação da construção ou em loteamento clandestino é difícil de vender e de financiar. Este guia mostra os caminhos mais comuns para regularizar.
Resumo rápido
- Imóvel irregular tem pouca liquidez e raramente aceita financiamento.
- Construção nova ou ampliação precisa de habite-se e de averbação na matrícula.
- Usucapião e Reurb são caminhos legais para dar título a quem tem posse prolongada.
- Zoneamento e plano diretor dizem o que pode ser construído em cada terreno.
O que é imóvel irregular
É o imóvel sem matrícula em nome de quem vende, ou com construção não averbada, ou em loteamento sem aprovação. Comprar nessas condições aumenta o risco de perder o imóvel ou de não conseguir revendê-lo.
Averbação, habite-se e alvará
Toda obra nova ou ampliação precisa de alvará da prefeitura antes e de habite-se (certificado de conclusão) depois. Com o habite-se e a certidão de débitos da obra, o proprietário averba a construção na matrícula. Para obras de construção civil é preciso ter o CNO, o cadastro de obras da Receita Federal. As regras variam por município.
Usucapião
É a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, mansa e pacífica, nos prazos da lei (por exemplo, 5 anos na usucapião urbana especial para imóvel de até 250 m² usado como moradia, 10 anos na extraordinária, que pode cair para 5 com moradia ou obras, e 15 na comum). Pode ser pedida na Justiça ou, em muitos casos, direto no cartório. Bens públicos não podem ser usucapidos.
Reurb: regularização fundiária urbana
A Lei 13.465/2017 criou a Reurb, que permite legalizar núcleos urbanos informais e entregar título aos moradores, com registro em cartório. Há a Reurb de interesse social (baixa renda) e a de interesse específico. O pedido é feito na prefeitura.
Zoneamento, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento
O plano diretor e a lei de uso do solo definem o uso permitido em cada zona. A taxa de ocupação é a parte do terreno que pode ser coberta pela construção, e o coeficiente de aproveitamento indica quantas vezes a área do terreno pode ser construída. Peça a certidão de uso do solo na prefeitura antes de comprar terreno ou projetar obra.
Loteamento, desmembramento e unificação
Pela Lei 6.766/79, loteamento é a divisão de uma gleba com abertura de vias; desmembramento é a divisão aproveitando as vias existentes. Ambos exigem aprovação da prefeitura e registro. A unificação junta matrículas de terrenos vizinhos do mesmo dono.
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Anuncie sem comissão Cartórios pelo BrasilPerguntas frequentes
Posso vender imóvel com construção não averbada?
Pode ser difícil: o cartório e o banco costumam exigir a averbação. O caminho é regularizar a obra na prefeitura e averbar na matrícula.
Preciso de alvará para reformar?
Obras que mudam área, fachada ou estrutura exigem alvará. Pequenos reparos e acabamentos em geral não. Em apartamento, avise o condomínio.
Quanto tempo leva a usucapião?
Depende do tipo, de 5 a 15 anos de posse, mais o tempo do processo. Procure um advogado ou o cartório para analisar o seu caso.
Quem pode pedir a Reurb?
O município, os próprios moradores ou associações, entre outros legitimados pela lei. Comece pela prefeitura.
Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.