O Código Civil (Lei 10.406/2002) responde a muitas dúvidas de quem compra, vende, aluga ou herda imóvel. Aqui estão os artigos mais usados, explicados de forma simples. Orientação geral; não substitui advogado.
Resumo rápido
- Escritura pública é obrigatória acima de 30 salários mínimos (art. 108).
- Propriedade só se transfere com o registro (art. 1.245).
- Usucapião: de 2 a 15 anos, conforme o caso.
Posse e propriedade (arts. 1.196 e 1.228)
Possuidor é quem exerce, de fato, algum dos poderes de dono, como morar ou usar (art. 1.196). Proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e de reavê-la de quem a possua injustamente (art. 1.228). A propriedade do imóvel se prova pela matrícula, não pela posse.
Propriedade só com registro (arts. 1.245 e 1.227)
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo (escritura, por exemplo) no registro de imóveis. Enquanto não for registrado, o alienante continua sendo o dono no papel (art. 1.245, § 1º). Os direitos reais sobre imóveis só se adquirem com o registro (art. 1.227).
Escritura pública obrigatória (art. 108)
Para criar, transferir ou renunciar direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, a escritura pública é essencial à validade do negócio. Abaixo disso, pode haver contrato particular, mas o registro continua necessário.
Compra e venda: preço, despesas e direito de preferência (arts. 481 a 504)
Na compra e venda, uma parte se obriga a transferir o domínio e a outra a pagar o preço (art. 481). Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam por conta do comprador e as da tradição, do vendedor (art. 490). Em imóvel vendido por extensão (ad mensuram), se a área real for menor que a indicada em mais de 1/20, o comprador pode exigir complemento, resolução do contrato ou abatimento do preço (art. 500); a pretensão dura um ano do registro (art. 501). O condômino tem preferência na venda de fração indivisa a estranho, por 180 dias (art. 504).
Vendedor casado e outorga conjugal (arts. 1.647 e 1.649)
Salvo no regime de separação absoluta de bens, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis (art. 1.647, I), nem prestar fiança ou aval (art. 1.647, III). A falta de autorização torna o ato anulável, pelo cônjuge, em até dois anos depois do fim da sociedade conjugal (art. 1.649). A fiança prestada sem a outorga do cônjuge é totalmente ineficaz (Súmula 332 do STJ).
Vícios ocultos e evicção (arts. 441 a 457)
Vícios redibitórios são defeitos ocultos que tornam a coisa imprópria ou diminuem seu valor; o comprador pode devolver ou pedir abatimento. Em imóvel, o prazo para reclamar é de um ano da entrega (se já estava na posse, metade do prazo, contado da alienação) (art. 445). Evicção é a perda do imóvel por decisão judicial que reconhece direito de terceiro; o vendedor responde, mesmo que o contrato não diga nada (arts. 447 e seguintes).
Usucapião (arts. 1.238 a 1.244 e 1.240-A)
Extraordinária: 15 anos de posse mansa e pacífica, sem título nem boa-fé; cai para 10 anos se o possuidor mora ali ou fez obras e serviços produtivos (art. 1.238). Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé; 5 anos se adquiriu onerosamente com registro depois cancelado e mora ou investiu ali (art. 1.242). Especial urbana: até 250 m², 5 anos, para moradia, sem outro imóvel (art. 1.240). Familiar: 2 anos, imóvel urbano de até 250 m² do casal, após abandono do lar (art. 1.240-A). Especial rural: até 50 hectares, 5 anos, tornando a terra produtiva (art. 1.239). Bens públicos não podem ser usucapidos.
Direito de vizinhança (arts. 1.277 a 1.313)
O proprietário pode impedir o mau uso da propriedade vizinha que prejudique sossego, segurança e saúde (art. 1.277). Árvores cujos ramos ou raízes passem do limite podem ser cortados pelo vizinho até o plano vertical da divisa (art. 1.283). Não se pode abrir janelas a menos de metro e meio do terreno vizinho (art. 1.301). Despesas de tapumes e muros divisórios são divididas entre os confrontantes (art. 1.297). O proprietário deve tolerar a passagem de cabos e tubulações subterrâneas de serviços de utilidade pública em proveito de vizinhos, mediante indenização, quando não houver outro meio viável (art. 1.286). Quem constrói deve fazê-lo de modo que seu prédio não despeje águas diretamente sobre o vizinho (art. 1.300).
Condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358)
Cada condômino é dono da sua unidade e de uma fração ideal das áreas comuns. Deveres do condômino: contribuir para as despesas, não alterar a fachada, não usar a unidade de forma prejudicial aos demais (art. 1.336). Quem não paga a cota paga juros de mora de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, salvo outra previsão na convenção (art. 1.336, § 1º). Quem tem comportamento antissocial reiterado pode ser multado em até dez vezes a contribuição mensal (art. 1.337). O síndico é eleito por até dois anos, podendo ser reeleito (art. 1.347). Assembleia ordinária anual aprova contas e orçamento (art. 1.350). Alterar a convenção exige dois terços das frações ideais (art. 1.351).
Locação no Código Civil (arts. 565 a 578)
O Código Civil trata da locação de coisas em geral. Para imóvel urbano vale a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91); o Código Civil aplica-se onde a lei é omissa. Locação de imóvel rural e vagas autônomas de garagem seguem o Código Civil.
Fiança (arts. 818 a 839)
O fiador garante a dívida de outra pessoa. Pode-se exigir primeiro o bem do devedor (benefício de ordem), salvo se o fiador renunciou a ele, o que é comum nos contratos (art. 827). Na fiança por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar, ficando obrigado por 60 dias após a notificação (art. 835), mas na locação vale o art. 40 da Lei do Inquilinato (120 dias). A fiança deve ser escrita e interpretada de modo restritivo (art. 819).
Doação e herança (arts. 538, 544, 549, 1.829 e 1.845)
A doação de pais a filhos é adiantamento da herança (art. 544). Ninguém pode doar mais do que poderia dar em testamento, ou seja, mais da metade se há herdeiros necessários (art. 549). Na sucessão legítima, os descendentes concorrem com o cônjuge conforme o regime de bens (art. 1.829); são herdeiros necessários os descendentes, os ascendentes e o cônjuge (art. 1.845). O STF equiparou companheiro e cônjuge na sucessão (Tema 809). Cláusulas de inalienabilidade em doação ou testamento implicam também impenhorabilidade e incomunicabilidade (art. 1.911).
Prazos de cobrança (arts. 205 e 206)
O prazo geral para cobrar na Justiça é de dez anos (art. 205). Cobrança de aluguéis de prédios urbanos ou rústicos prescreve em três anos (art. 206, § 3º, I). Reparação civil prescreve em três anos (art. 206, § 3º, V). Despesas condominiais prescrevem em cinco anos (art. 206, § 5º, I, conforme entendimento do STJ, que a trata como dívida líquida).
Direitos reais de garantia e uso: usufruto, servidão, hipoteca e laje
Usufruto é o direito de usar e retirar frutos de imóvel alheio (art. 1.390). Servidão é um ônus de um prédio em favor de outro, como passagem (art. 1.378). Hipoteca é a garantia real sobre imóvel que continua com o devedor (art. 1.473). O direito de laje (art. 1.510-A, criado pela Lei 13.465/2017) permite ter unidade autônoma sobre ou sob a construção de outro, com matrícula própria.
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Preciso da autorização do cônjuge para vender imóvel?
Sim, em regra. Salvo no regime de separação absoluta de bens, nenhum cônjuge pode vender ou gravar imóvel sem a autorização do outro (outorga conjugal, Código Civil, art. 1.647, I). Sem ela, o ato pode ser anulado em até dois anos depois do fim do casamento (art. 1.649).
Posso abrir janela perto do terreno do vizinho?
Não a menos de metro e meio da divisa. O Código Civil proíbe janelas, terraços ou varandas a menos de metro e meio do terreno vizinho (art. 1.301), com exceções para aberturas que não dão vista, como frestas e seteiras.
Em quanto tempo prescreve a cobrança de aluguel?
Em três anos (Código Civil, art. 206, § 3º, I). O prazo geral para outras dívidas é de dez anos (art. 205).
Qual a multa para quem tem comportamento antissocial no condomínio?
Pode chegar a dez vezes o valor da contribuição mensal (o décuplo), conforme a gravidade e a reiteração, decidida em assembleia (Código Civil, art. 1.337).
Quem paga escritura e registro: comprador ou vendedor?
Salvo combinação diferente, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador, e as da entrega do imóvel (tradição), com o vendedor (Código Civil, art. 490).
Qual o prazo da usucapião urbana?
Cinco anos, em imóvel urbano de até 250 m² usado para moradia, sem ser dono de outro imóvel (Código Civil, art. 1.240). Outras modalidades vão de 2 a 15 anos.
Qual o prazo para reclamar de vício oculto em imóvel?
Um ano, contado da entrega do imóvel (Código Civil, art. 445); se o comprador já estava na posse, o prazo é de seis meses, contados da venda.
Preciso de escritura pública para comprar imóvel?
Se o imóvel vale mais de 30 salários mínimos, sim (art. 108 do Código Civil). Abaixo, basta contrato, mas o registro continua necessário.
Quando virei dono do imóvel?
Quando a escritura (ou o contrato de financiamento) for registrada na matrícula (art. 1.245).
Qual o prazo da usucapião?
De 2 a 15 anos, conforme a modalidade. A mais comum para moradia é a urbana, de 5 anos, em até 250 m² (art. 1.240).
Quanto o condomínio pode cobrar de multa por atraso?
Multa de até 2% sobre o débito e juros de 1% ao mês, salvo previsão diferente na convenção (art. 1.336, § 1º).
Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.