Alienação fiduciária (Lei 9.514/97): atraso, intimação, leilão e o que muda com a Lei 14.711/2023

Quando você financia um imóvel, ele costuma ficar em nome do banco como garantia (alienação fiduciária, Lei 9.514/1997) até a quitação. Este guia explica o passo a passo se as parcelas atrasam, já com as mudanças da Lei 14.711/2023 (marco legal das garantias). É orientação geral: contratos antigos podem seguir regras anteriores. Em caso concreto, procure advogado.

O que é alienação fiduciária de imóvel

É a garantia em que o comprador (fiduciante) transfere ao banco (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel até pagar toda a dívida. Você fica com a posse e usa o imóvel normalmente. Pagando tudo, o banco dá a quitação e a propriedade volta a ser sua, com o cancelamento da garantia na matrícula. É a garantia da grande maioria dos financiamentos imobiliários (Lei 9.514/1997).

Atrasei a parcela: o que acontece primeiro

O atraso gera multa, juros e correção previstos no contrato. Se a dívida continua, o banco pede ao cartório de registro de imóveis que intime você. A intimação é pessoal (também por edital se não for encontrado) e dá 15 dias para pagar o que está vencido, mais encargos (Lei 9.514, art. 26). Nesse prazo você ainda mantém o contrato, pagando só o atrasado, e não a dívida inteira.

Se não pagar em 15 dias: consolidação da propriedade

Passado o prazo sem pagamento, o oficial do cartório certifica o fato e a propriedade é consolidada em nome do banco, mediante averbação na matrícula, depois do pagamento do ITBI e do laudêmio, se houver (art. 26). Nos financiamentos de imóvel residencial, a consolidação é averbada 30 dias depois de acabado o prazo de purgação (art. 26-A, § 1º). A partir daí o imóvel é do banco.

Leilão: primeiro e segundo

Consolidada a propriedade, o banco deve fazer leilão público em até 60 dias do registro da consolidação (art. 27; antes da Lei 14.711/2023 o prazo era de 30 dias). Se no primeiro leilão o maior lance for menor que o valor do imóvel fixado no contrato, há segundo leilão nos 15 dias seguintes (art. 27, § 1º), em que vale o maior lance igual ou superior ao valor da dívida e das despesas. O banco deve comunicar ao devedor as datas, horários e locais dos leilões.

Direito de preferência e purgação da mora depois da consolidação

Nos contratos em que a consolidação ocorreu depois da Lei 14.711/2023, quem deixou de purgar a mora no prazo da intimação tem assegurado, em regra, o direito de preferência para recomprar o imóvel até o segundo leilão, pelo valor da dívida, despesas e encargos, em vez de simplesmente pagar as parcelas atrasadas. Contratos anteriores podem seguir entendimentos diferentes dos tribunais. Isso muda muito o resultado; procure advogado logo.

Sobra do leilão e saldo devedor

Se o leilão render mais que a dívida, as despesas e os encargos, o banco devolve a diferença ao devedor em até 5 dias da venda (art. 27, § 4º). Se no segundo leilão o maior lance não alcançar o valor da dívida, no financiamento de imóvel residencial a dívida é considerada extinta e o banco não precisa devolver nada; fora do financiamento habitacional, o credor pode cobrar o saldo remanescente (art. 27, § 5º, e art. 26-A, § 4º, conforme a Lei 14.711/2023).

Quem fica no imóvel: reintegração de posse

Depois da consolidação, o banco ou o comprador do leilão pode pedir a reintegração de posse, que é concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 dias (art. 30). O devedor que continuar no imóvel deve pagar taxa de ocupação (a lei prevê 1% do valor do imóvel por mês, art. 37-A), além de IPTU e condomínio até a desocupação.

Quitei ou vou quitar: como cancelar a alienação

Pagando toda a dívida, o banco deve fornecer o termo de quitação em até 30 dias (art. 25, § 1º). Com ele, vá ao cartório de registro de imóveis para cancelar o registro da alienação fiduciária na matrícula. Só então o imóvel fica livre para vender ou usar como garantia de outro empréstimo.

Vender imóvel financiado e consolidação por terceiros

Você pode vender o imóvel com a alienação fiduciária mediante cessão de direitos e obrigações do contrato, com a anuência do banco, ou quitando a dívida com parte do preço. Sem a anuência do banco, a transferência não vale contra ele. Cuidado com o chamado contrato de gaveta.

Extensão e alienação fiduciária sucessiva (Lei 14.711/2023)

O marco legal das garantias permite que a mesma garantia cubra novas operações de crédito com o mesmo credor (extensão), e que o imóvel seja dado em garantia mais de uma vez (alienação fiduciária superveniente), com ordem de preferência. Isso é para quem quer usar o imóvel que já financiou como garantia de novo empréstimo.

Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.