A Lei 6.766/1979 manda no loteamento e no desmembramento de terrenos urbanos. É ela que diz como se cria um loteamento legal, o que o comprador de lote deve exigir e o que fazer quando o loteamento é irregular ou clandestino. Orientação geral; prefeituras e estados podem ter regras mais exigentes.
Resumo rápido
- Loteamento só pode ser vendido depois de aprovado e registrado.
- Lote mínimo de 125 m² e frente de 5 metros, salvo regra local mais rígida.
- Lote em loteamento irregular exige cuidado: veja a matrícula antes de pagar.
Loteamento e desmembramento
Loteamento é a divisão de uma gleba em lotes com abertura de novas vias e áreas públicas. Desmembramento é a divisão em lotes aproveitando o sistema viário existente, sem abrir novas vias (art. 2º). Lote é o terreno servido de infraestrutura básica e que cumpre os índices urbanísticos do município (art. 2º, § 4º).
Onde não se pode lotear
A lei proíbe parcelar terrenos alagadiços e sujeitos a inundações sem drenagem; aterrados com material nocivo à saúde, sem saneamento prévio; com declividade igual ou superior a 30%, salvo exigências específicas; onde as condições geológicas não aconselham edificar; e em áreas de preservação ecológica ou poluídas, sem correção (art. 3º, parágrafo único).
Requisitos urbanísticos do loteamento
Os loteamentos devem reservar áreas para vias, equipamentos urbanos e comunitários e espaços livres de uso público (art. 4º, I). Os lotes têm no mínimo 125 m² de área e 5 metros de frente, salvo regra estadual ou municipal mais exigente ou urbanização específica de interesse social (art. 4º, II). Ao longo de águas correntes e dormentes, rodovias e ferrovias, há faixa não edificável de 15 metros de cada lado, salvo regras mais exigentes ou redução permitida por lei local (art. 4º, III e III-A, com redações da Lei 10.932/2004 e da Lei 14.285/2021).
Aprovação e registro do loteamento
O projeto é aprovado pela prefeitura e, em alguns casos, pelo estado (art. 12 e 13). Depois da aprovação, o loteador deve submetê-lo ao registro no cartório de imóveis em 180 dias, sob pena de caducar a aprovação (art. 18). Só com o registro o loteamento existe legalmente. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado (art. 37).
O que o comprador de lote deve exigir
Antes de pagar: matrícula do imóvel e do loteamento registrado, certidões negativas do loteador, projeto aprovado, cronograma de obras e a licença ambiental, quando houver. O contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda de lote deve trazer os dados do loteador, do imóvel, o preço e a forma de pagamento, a taxa de juros, o prazo e as penalidades (art. 26). Se o contrato não for registrado, a proteção do comprador contra a venda a terceiros é menor.
Contrato de lote: irretratabilidade e direitos do comprador
Os compromissos de compra e venda de lotes, cessões e promessas de cessão são, em regra, irretratáveis (art. 25), ou seja, o vendedor não pode simplesmente desistir. Depois de pago todo o preço, o comprador pode exigir a escritura definitiva. Se o loteador se recusar, o comprador pode pedir adjudicação compulsória na Justiça.
Loteamento irregular ou clandestino
Loteamento irregular é o aprovado mas não registrado ou executado em desacordo com o projeto; clandestino é o feito sem aprovação. O comprador pode notificar o loteador para regularizar e, no caso de descumprimento, depositar as prestações em juízo, e a prefeitura pode regularizar o loteamento às custas do loteador, para defender o direito dos adquirentes (arts. 38 e 40). Quem faz loteamento sem autorização comete crime (art. 50).
Regularização de lote irregular
Os caminhos mais comuns são: regularização pelo loteador ou pela prefeitura (art. 40), Reurb (Lei 13.465/2017) e, em alguns casos, usucapião. A Lei 13.465/2017 também permite a legitimação fundiária. Cada município tem regras próprias; procure a prefeitura e um advogado.
Distrato e desistência de lote
Quando o comprador desiste, a Lei 13.786/2018 incluiu o art. 32-A: a cláusula penal não pode passar de 10% do valor atualizado do contrato, e a devolução do restante é feita em até 12 parcelas mensais depois de um prazo de carência após o término das obras. Veja o guia da Lei do Distrato.
Condomínio de lotes e loteamento fechado
O condomínio de lotes (Código Civil, art. 1.358-A) permite lotes de propriedade exclusiva com áreas comuns do condomínio, e seu registro segue a lei de incorporações. O loteamento de acesso controlado é uma modalidade de loteamento com acesso restrito, regido pela lei municipal e pela Lei 13.465/2017.
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Anuncie sem comissão Cartórios pelo BrasilPerguntas frequentes
Qual o tamanho mínimo de um lote?
125 m² de área e 5 metros de frente, salvo regra estadual ou municipal mais exigente (Lei 6.766, art. 4º, II).
Posso comprar lote em loteamento não registrado?
A lei proíbe vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado (art. 37). Comprar é arriscado: você pode ter dificuldade para escriturar. Peça sempre a matrícula e o registro do loteamento.
Qual a faixa não edificável ao lado de rios e estradas?
Em regra, 15 metros de cada lado, salvo regra mais exigente ou redução por lei municipal nos casos permitidos (art. 4º).
Quanto devolvem se eu desistir de um lote?
A cláusula penal fica limitada a 10% do valor atualizado do contrato, e o restante é devolvido em até 12 parcelas depois do prazo de carência (art. 32-A).
Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.