Distrato e atraso de obra (Lei 13.786/2018): retenção, devolução e prazos

A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) mudou as regras de quem compra imóvel na planta e de quem desiste: define retenção, devolução e atraso na entrega. Vale para contratos assinados a partir de dezembro de 2018. Este guia traz o essencial em linguagem simples. Os tribunais ainda interpretam alguns pontos, então procure advogado em caso concreto.

O que é distrato e a quem a lei se aplica

Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda, por acordo ou por notificação, antes da entrega das chaves. A Lei 13.786/2018 alterou a Lei de Incorporações (4.591/1964) e a Lei de Loteamento (6.766/1979) e vale, em regra, para contratos assinados depois de 27/12/2018, inclusive os de compra na planta. Ela não revoga o Código de Defesa do Consumidor, que continua protegendo o comprador.

Quadro-resumo obrigatório

Todo contrato de incorporação deve trazer um quadro-resumo no início (Lei 4.591, art. 35-A) com os dados principais: preço e forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega e tolerância, percentuais de retenção em caso de distrato, comissão de corretagem e quem a paga, regime de patrimônio de afetação e direito de arrependimento. Leia o quadro-resumo antes de assinar.

Desistência do comprador: quanto a construtora pode reter

Se o comprador desiste sem culpa da construtora, ela pode reter pena de até 25% da quantia paga, mais a comissão de corretagem, sem patrimônio de afetação. Se a incorporação tem patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50% (Lei 4.591, art. 67-A). O restante deve ser devolvido, com correção. Decisões recentes do STJ têm limitado a retenção total (multa mais despesas) em torno de 25%; confira com advogado.

Prazo para devolver o dinheiro

Sem patrimônio de afetação, a devolução deve ser feita em até 180 dias contados do distrato. Com patrimônio de afetação, a devolução ocorre até 30 dias depois da expedição do habite-se. Em qualquer caso, se a construtora revender a unidade antes do prazo, deve devolver em até 30 dias da revenda (confira o prazo exato no seu contrato e com advogado).

Atraso na entrega: tolerância de 180 dias

A construtora pode ter tolerância de até 180 dias corridos além da data de entrega prevista, desde que o contrato traga isso de forma clara e destacada (Lei 4.591, art. 43-A). Dentro da tolerância, não há multa nem direito de rescindir. Passada a tolerância, o comprador que não deu causa ao atraso tem direito a multa de 1% sobre o valor pago, por mês de atraso.

Atraso acima da tolerância: desfazer sem multa

Se a entrega passar do prazo de tolerância, o comprador pode resolver o contrato, sem pagar multa. Nesse caso tem direito à restituição integral e imediata do que pagou, corrigido, além da multa moratória (art. 43-A). Em regra, a devolução deve ser feita em até 60 dias. Atraso causado pelo próprio comprador não conta.

Comprador que não paga

Se o comprador atrasar, a construtora pode cobrar multa e juros previstos no contrato e, persistindo o atraso, notificá-lo para pagar e, se ainda assim não pagar, resolver o contrato, com as retenções do art. 67-A. Os prazos de notificação seguem a lei e o contrato, então procure orientação. Em financiamento bancário vale a Lei 9.514 (alienação fiduciária).

Direito de arrependimento

O comprador que assinou o contrato fora do estande ou da sede da incorporadora (por exemplo, pela internet ou em visita) pode desistir em até 7 dias, com devolução de tudo o que pagou, inclusive corretagem, sem multa (Código de Defesa do Consumidor, art. 49).

Comissão de corretagem e taxa SATI

A comissão de corretagem pode ser cobrada do comprador desde que isso esteja claro no quadro-resumo; ela costuma ficar retida no distrato. Já a taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) é considerada abusiva pelo STJ (Tema 938), que admite repassar a corretagem ao comprador desde que a informação seja clara.

Distrato em loteamento (Lei 6.766, art. 32-A)

No distrato de lote, a cláusula penal não pode passar de 10% do valor atualizado do contrato, e a devolução do restante é feita em até 12 parcelas mensais, com início depois do prazo de carência fixado após o término das obras do loteamento. Se o loteador revende o lote antes, a devolução é antecipada.

Distrato por acordo ou notificação

O distrato pode ser formalizado por acordo entre as partes ou por notificação extrajudicial (Lei 4.591, art. 67-B). Guarde tudo por escrito: pedido, resposta, comprovantes de pagamento e o cálculo da devolução.

Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.