Estado civil, herança e doação mudam quem pode vender um imóvel e quais documentos são necessários. Veja o básico.
Resumo rápido
- Para vender, em regra é preciso a outorga do cônjuge, exceto na separação absoluta de bens.
- Imóvel em inventário só é vendido com autorização judicial ou acordo dos herdeiros, conforme o caso.
- Doação exige escritura pública e incide o ITCMD, que é estadual.
- Usufruto e cláusula de inalienabilidade restringem a venda.
Regime de bens
Na comunhão parcial (a regra quando nada se escolhe), o que se compra durante o casamento é dos dois, e o que veio antes, por herança ou doação, é particular. Na comunhão universal quase tudo é comum. Na separação total, cada um tem os seus bens. Para vender imóvel, em regra se precisa da outorga do cônjuge, exceto na separação absoluta (Código Civil, art. 1.647).
União estável
Se não há contrato, vale a comunhão parcial. O cartório costuma pedir a declaração ou a escritura de união estável e, em geral, a assinatura do companheiro.
Herança e inventário
Enquanto o inventário não termina, o imóvel pertence ao espólio, e a venda exige autorização judicial ou concordância de todos os herdeiros, conforme o caso. Depois da partilha e do registro, os herdeiros vendem normalmente. A transmissão por herança tem o ITCMD, imposto estadual.
Doação
A doação de imóvel é feita por escritura pública e registrada na matrícula, com ITCMD, cuja alíquota varia por estado. É comum o doador reservar o usufruto. Doação de pais para filhos adianta a herança.
Usufruto
Usufruto é o direito de usar o imóvel e receber seus frutos, como aluguel, mesmo sendo de outra pessoa. O nu-proprietário pode vender a nua-propriedade, mas o usufruto continua. Para vender o imóvel por inteiro, normalmente é preciso a concordância do usufrutuário ou o cancelamento do usufruto.
Cláusula de inalienabilidade
Impede a venda do imóvel e também o torna impenhorável e incomunicável (Código Civil, art. 1.911). Só se levanta com autorização judicial, por justa causa.
Bem de família
O imóvel residencial próprio da família é, em regra, impenhorável (Lei 8.009/90), com exceções, como dívidas do próprio imóvel, como condomínio e IPTU.
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Anuncie sem comissão Cartórios pelo BrasilPerguntas frequentes
Preciso da assinatura do cônjuge para vender?
Em regra sim, exceto na separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647).
Posso vender imóvel em inventário?
Só com autorização judicial ou acordo de todos os herdeiros, conforme o caso. Procure um advogado.
Quem paga o imposto na doação?
Em geral o donatário, quem recebe, paga o ITCMD, mas isso pode ser combinado. A alíquota varia por estado.
Posso vender imóvel com usufruto?
Pode vender a nua-propriedade, mas o usufruto continua com o usufrutuário.
Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.