Quem compra ou aluga em condomínio precisa saber o que paga, o que pode fazer e o que o condomínio pode exigir. Este guia reúne as regras do Código Civil e da Lei do Inquilinato.
Resumo rápido
- Cada dono tem uma unidade e uma fração ideal das áreas comuns.
- A convenção e o regimento interno definem as regras do prédio.
- Despesas ordinárias são do inquilino; extraordinárias e fundo de reserva são do proprietário.
- Condomínio atrasado tem multa de até 2% e pode levar à penhora do imóvel.
Condomínio edilício e fração ideal
No condomínio edilício, cada dono tem uma unidade autônoma e uma fração ideal das áreas comuns, como hall, elevador e garagem coletiva (Código Civil, arts. 1.331 e seguintes).
Convenção e regimento interno
A convenção é o estatuto do condomínio e o regimento detalha o uso do dia a dia. Leia antes de comprar ou alugar: regras sobre animais, reformas, aluguel por temporada e áreas comuns costumam estar lá.
Assembleia
A assembleia ordinária acontece todo ano para aprovar contas e orçamento e eleger o síndico. A extraordinária trata de assuntos específicos, como obras. Os quóruns variam conforme o tema e a convenção.
Quem paga o quê
Despesas ordinárias (limpeza, salários, manutenção) são pagas pelo inquilino quando o imóvel é alugado. Despesas extraordinárias (obras estruturais, reformas) e o fundo de reserva são do proprietário (Lei 8.245/91, arts. 22 e 23).
Condomínio atrasado
Salvo previsão diferente na convenção, a multa é de até 2% e os juros são de 1% ao mês, com correção (art. 1.336). A dívida acompanha o imóvel e pode levar à penhora e ao leilão, inclusive de bem de família. O proprietário não é despejado, mas perde o imóvel se a execução avançar. O inquilino pode ser despejado por falta de pagamento do aluguel e, em geral, também do condomínio, se o contrato lhe atribui esse encargo.
Venda e declaração de quitação
Para vender, peça ao condomínio a declaração de quitação (a dívida acompanha o imóvel). O comprador deve receber a convenção e o regimento.
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Anuncie sem comissão Cartórios pelo BrasilPerguntas frequentes
O inquilino paga a taxa extra do condomínio?
Em regra não. Obras estruturais e extraordinárias são do proprietário. O inquilino paga as despesas ordinárias.
O condomínio pode proibir animais?
Não pode proibir de forma geral animais que não incomodam, mas pode ter regras. Confira a convenção.
Posso alugar por temporada em condomínio?
Depende da convenção e das decisões da assembleia. Muitos condomínios restringem a locação por curta temporada.
Dívida de condomínio pode tomar meu imóvel?
Pode levar à penhora e ao leilão, inclusive de bem de família. Negocie antes de a ação avançar.
Conteúdo informativo, atualizado em 04/11/2026. Leis, impostos e taxas mudam e variam por cidade. Cada caso pode exigir a orientação de um advogado, contador ou do cartório.